【自宅は賃貸か購入か？】地方公務員がFIREするための戦略

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就職し、仕事に慣れてくると公務員は自宅の購入を考えるようになる。しかし、FIREを目指すうえで「自宅は賃貸がいいの？購入がいいの？」と悩んでしまうことは非常に多い。私も自宅をどうするかを結婚を機に考えるようになった。

私は33歳でお金・投資の勉強を始め、10年後の42歳でFIRE（経済的自立・早期退職）を達成した元教師（地方公務員）である。妻が家計の管理をしっかりしてくれていたおかげで、生活費よりも副業と資産からの収入が多くなり、思い切って教師を辞めることができた。私の自宅は【空き家問題も解消】自宅を0円で手に入れてサイドFIREする方法で紹介したように借地の平屋に住んでいる。

そこでこの記事では、資産を形成する場面における自宅は賃貸がいいのか、購入がいいのかの判断の仕方や考え方、FIREを目指す際に困らない自宅の購入の仕方を解説する。

この記事を読めば「ゼロからFIREを目指す公務員が自宅を適切に選ぶ方法」が学べる。もちろん公務員の方だけでなく、すべてのサラリーマンも学べる内容だ。

私は13年かけてお金・投資を学び続け、資産収入＞生活費とすることで退職への不安を解消することができた。資産形成するときに自宅を購入するかどうかはFIREに大きく影響を及ぼす。

FIREを目指す中で、特に生活費を減らし、支出を最適化することはとても大切だ。自宅購入という大きな支出をどうするか。FIREを達成したい人は、ぜひ最後まで読んでほしい。

「資産収入＜生活費」の時期は賃貸

FIREをするためには、資産を増やし、資産からの収入が生活費を上回ることを目標にする。したがって、資産を購入している時期、すなわち「資産収入＜生活費」の時期は賃貸が正解である。資産形成のときは、何よりも支出を減らし、資産を買わなければならない。

改訂版　金持ち父さん　貧乏父さん:アメリカの金持ちが教えてくれるお金の哲学 [ ロバート・キヨサキ ]

考え方のポイントは、自宅が資産なのか負債なのかということである。【副収入5万円可能】サイドFIRE目指す公務員におすすめ著者5選で紹介したロバート・キヨサキ氏は「自分のポケットにお金を入れてくれるのが資産、お金をとっていくのが負債」と言っている。

自宅を購入するとなると、住宅ローンの支払い、固定資産税、不具合があった時の修繕費など、お金は出ていく一方でお金はまったく入ってこない。持ち家は負債だ。FIREにむけて資産を増やそうとしているのに、負債を増やしてはいけない。

もちろん賃貸でもお金は出ていくことになるがコントロールはできる。家賃が安い物件に住むことで、生活費を下げることができる。浮いたお金を資産を買っていくための種銭にするのだ。

「資産収入＞生活費＋住宅ローン」になったら自宅購入を検討する

自宅の購入が絶対ダメなのかというとそうではない。

改訂版　本当の自由を手に入れる　お金の大　学 [ 両＠リベ大学長 ]

前述したおすすめ著者５選で紹介した両＠リベ大学長は「お金の大学（朝日新聞出版）」で、家のリセールバリューを考えようと言っている。リセールバリューとは家を売却するときの金額である。リセールバリューが高くなるなら自宅を購入していいのだ。

それでは実際にはどっちがいいのかとなるが、大切なのは買う順番だ。先に買うのは資産である。自宅購入は資産からの収入が生活費を超えた後だ。自宅を購入するときは多くの人が住宅ローンを使うので「資産収入＞生活費＋住宅ローン」となったときに購入するのが正解である。

一番気をつけなければならないのが公務員は住宅ローンが通りやすいことだ。買おうと思えばいつでも買える。教師あるあるでいうと夫婦ともに教師（公務員）というところも多い。夫婦で公務員（パワーカップル）なら高額新築物件も買うことができる。

どうして住宅ローンの話をするかというと、今後、資産である不動産を買って、家賃収入を得ていこうとするときに困るからだ。住宅ローンがあると不動産を買うときに銀行からの融資が厳しくなることが予想される。

だから、資産である不動産を先に購入していき、「資産収入＞生活費」となってから住宅ローンを使って自宅を購入するかを検討するのが良いのである。

資産に自宅を買ってもらう

「資産＞生活費」が達成できたからといってもすぐに自宅を買ってはいけない。

FIREを目指している段階では仕事からの給料がある。FIREしたらこの給料がなくなる。だから自宅購入は慎重にしたほうがよい。

ではどうすればよいかというと資産に自宅を買ってもらうのだ。具体的には「生活費＋住宅ローン」の支出より資産収入を増やすのだ。

「資産収入＞生活費＋住宅ローン」となれば安心して自宅の購入ができる。

　

まとめ

「資産収入＜生活費」の段階では自宅は賃貸がよい。「資産収入＞生活費」となって購入を検討して、「資産＞生活費＋住宅ローン」になってから自宅を購入する。もちろんずっと賃貸でもよい。

ただ、FIRE後は住宅ローンが重くのしかかる可能性がある。お金が必要になり、自宅を売らなければならないこともあるかもしれない。

リセールバリューを考えて買ったとしても売りたいときにすぐ売れるとは限らない。自宅の売値が住宅ローンより少なかったら売りたくても売れない。FIREを目指すのであれば自宅購入は慎重にしてほしい。自宅は負債である。

私は住宅ローンを使わずに少額で手に入る借地の平屋を選んだ。FIREをするには支出を抑えて、資産からの収入を増やす必要がある。

「公務員は家さえ買わなければお金には全く困らない。」

私が中学生のときに母が言った言葉だ。私の両親は公務員だった。とても重みのある言葉で私の印象に残った言葉であった。自宅の購入は慎重に。順番を守って買ってほしい。これらをしっかり守ればFIRE達成は間違いない。